Los distintos tipos de arras que se regulan en el código civil:

• Arras penitenciales: Cualquiera de las partes puede rescindir unilateralmente el contrato, si lo hace el comprador pierde la cuantía pagada y si lo hace el vendedor tiene que devolver el doble de esa cuantía. Este tipo de arras funciona a modo de “multa” o “sanción” para la parte que no cumple el contrato.
• Arras confirmatorias: Se entregan como señal de la celebración de un contrato de compraventa, funcionan como un anticipo y no facultan para que el vendedor pueda cancelarlas libremente, así en caso de incumplimiento el comprador podrá optar entre exigir el cumplimiento del contrato o la resolución reclamando daños y perjuicios.
• Arras penales: Son aquellas que se entregan como garantía del cumplimiento del contrato mediante la pérdida parcial o total de las arras en caso de incumplimiento para el comprador y la obligación de devolverlas duplicadas para el vendedor, a diferencia de las penitenciales si una de las partes está interesada en que se ejecute lo pactado podrá exigir el cumplimiento del contrato.

Tributación indirecta del contrato de arras: ¿IVA o ITP?

La venta de un inmueble nuevo conlleva devengo de IVA y, por tanto, cabe preguntarse aquí si el importe pagado en concepto de arras penitenciales también se devenga IVA o no. Si bien las arras de este tipo se configuran a modo de una mera “sanción” por incumplimiento, no sujeta al IVA, la Administración Tributaria ratifica que si el importe de las arras penitenciales previsiblemente se va a destinar a rebajar el precio de compra, este se debe considerar como un anticipo, devengando IVA en el momento del pago, con independencia de que en caso de desistimiento se produzca su devolución, procediendo el vendedor en este caso a emitir factura rectificativa para modificar la base imponible.

En el caso de que las arras fueran consideradas confirmatorias, al no permitir estas la rescisión unilateral del contrato se configura desde el primer momento como un anticipo y, por tanto, sujeta al devengo de IVA.

Es clave la redacción del contrato de arras en cuanto a la clasificación de estas como confirmatorias o penitenciales y en el caso de estas últimas si el importe pagado se considera o no parte del precio final, pues las consecuencias fiscales que de esto se deriva son diferentes. Cuando no se especifica de qué clase de arras se trata, lo habitual en el mundo jurídico es considerarlas como confirmatorias.

Operaciones no sujetas

Si la operación se realiza entre particulares, o si está amparada por alguna exención contemplada en la legislación del IVA, dicha operación quedará exenta de este impuesto (salvo que exista una renuncia expresa a la exención en cuyo caso se produciría la inversión del sujeto pasivo por el comprador empresario o profesional).

En estos casos la operación tributaría, por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y dado que este tributo solo genera hecho imponible en el preciso momento de la transmisión del título del inmueble, las cuantías del contrato de arras no tributan específicamente en el ITP al ser estas una parte del precio final del inmueble.

Dado que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está cedido a las Comunidades Autónomas, el tipo impositivo variará en función de la ubicación del inmueble, oscilando generalmente entre el 4% y el 10%. Salvo que el importe pagado sea mayor, la base imponible será el valor de referencia del catastro si este existe; en su defecto, se tomará el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado en la fecha de devengo del impuesto.

En caso de desistimiento por el comprador antes de la transmisión efectiva de la titularidad del inmueble y, por tanto, no habiéndose aún devengado el ITP, el vendedor simplemente se quedará con el importe cobrado por las arras.

Tributación de las arras en el IRPF

La percepción del importe de las arras por parte del vendedor no tributa hasta el momento en que se hubiera pactado que se produjera la transmisión efectiva del inmueble o bien si llegado ese momento el comprador desistiese. En caso de desistimiento, el vendedor se queda con el importe de las arras el cual constituye una ganancia patrimonial que se integra en la base imponible general por ser un importe que no deriva de una transmisión previa y sin que existe gasto deducible alguno en su importe, tal y como especifica la consulta vinculante V0266-21.

En caso de no desistimiento, el vendedor integrará en la base imponible del ahorro la ganancia o pérdida patrimonial obtenida como diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición del inmueble al modo habitual. Esta ganancia o pérdida patrimonial deberá declararse en el ejercicio en que se escritura el inmueble independientemente del periodo en el que se hubieran entregado las arras.