Ley por el derecho a la vivienda

INTRODUCCIÓN

A los efectos de lo dispuesto en esta ley, y en tanto no entren en contradicción con las reguladas por las administraciones competentes
en materia de vivienda, en cuyo caso, y a los efectos de su regulación, prevalecerán aquéllas, se establecen, entre otras, las siguientes definiciones que figuran a lo largo del contenido del presente artículo:

Vivienda: edificio o parte de un edificio de carácter privativo y con destino a residencia y habitación de las personas, que reúne las condiciones mínimas de habitabilidad exigidas legalmente, pudiendo disponer de acceso a espacios y servicios comunes del edificio en el que se ubica, todo ello de conformidad con la legislación aplicable y con la ordenación urbanística y territorial.

Condiciones asequibles conforme al esfuerzo financiero: aquellas condiciones de precio de venta o alquiler que eviten un esfuerzo financiero excesivo de los hogares teniendo en cuenta sus ingresos netos y sus características particulares, considerando tanto la cuota hipotecaria o la renta arrendaticia, como los gastos y suministros básicos que corresponda satisfacer al propietario hipotecado o al arrendatario, no debiendo superar con carácter general el 30% de los ingresos de la unidad de convivencia.

Gastos y suministros básicos: el importe del coste de los suministros energéticos (de electricidad, gas, gasoil, entre otros), agua corriente, de los servicios de telecomunicación, y las posibles contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda habitual.

Gran tenedor: a los efectos de lo establecido en esta ley, la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros.
Esta definición podrá ser particularizada en la declaración de «entornos de mercado residencial tensionado» hasta aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la CCAA en la correspondiente memoria justificativa.

Precisiones:

1) Se hace, pues, una distinción entre grandes y pequeños propietarios en las «zonas tensionadas»:
– grandes tenedores: aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad 5 o más viviendas en «zonas tensionadas» o más de 10 viviendas (o una superficie construida de más de 1.500 m 2 de uso residencial) en zonas «no tensionadas»;
– pequeños propietarios: aquellas personas físicas o jurídicas que tengan en propiedad menos de 5 viviendas en «zonas tensionadas» o hasta 10 viviendas en «zonas no tensionadas».
2) En España solamente un 0,3% de los particulares tiene 5 o más inmuebles de uso residencial, es decir, excluyendo garajes, trasteros y locales.
3) La Ley 12/2023 no establece cómo se computarán este tipo de inmuebles urbanos de uso residencial, aunque se prevé que se contabilice cualquiera de ellos de las que una persona sea propietario incluyendo los que son copropietarios, incluyendo la vivienda habitual y también las que el contribuyente hubiera podido obtener vía mortis causa, etc.
4) En el supuesto de que se considere a una persona «gran tenedor» por ser titular de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial en el entorno de un mercado residencial tensionado, entendemos que podrían estar los citados inmuebles dispersos en distintas zonas de mercados residenciales tensionados.

Zonas de mercado residencial tensionado

Por la importancia que tiene este concepto para graduar el porcentaje de reducción del «rendimiento neto previo» positivo para la determinación del «rendimiento neto del capital inmobiliario, y también en el IBI para la modulación del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados con carácter permanente, consideramos de interés reproducir gran parte del contenido de la Ley 12/2023 art.18.

1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, «zonas de mercado residencial tensionado» a los efectos de orientar las actuaciones públicas en materia de vivienda en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales.
La declaración de «zonas de mercado residencial tensionado» deberá realizarse por la Administración competente en materia de vivienda de conformidad con las siguientes reglas:

a) La declaración deberá ir precedida de un procedimiento preparatorio dirigido a la obtención de información relacionada con la situación del mercado residencial en la zona, incluyendo los indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas y su evolución en el tiempo; los indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo que, junto con los precios de vivienda, permitan medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada.

b) La declaración de un ámbito territorial como «zona de mercado residencial tensionado» implicará la realización de un trámite de
información en el que deberá ponerse a disposición pública la información sobre la que se basa tal declaración, incluyendo los estudios
de distribución espacial de la población y hogares, su estructura y dinámica, así como la zonificación por oferta, precios y tipos de
viviendas, o cualquier otro estudio que permita evidenciar o prevenir desequilibrios y procesos de segregación socio espacial en detrimento de la cohesión social y territorial.

c) La resolución del procedimiento de delimitación por parte de la Administración competente en materia de vivienda deberá motivarse en deficiencias o insuficiencias del mercado de vivienda en la zona, en cualquiera de sus modalidades, para atender adecuadamente la demanda de vivienda habitual y, en todo caso, a precio razonable según la situación socioeconómica de la población residente y las dinámicas demográficas, así como las particularidades y características de cada ámbito territorial.
La referida resolución deberá ser comunicada a la Secretaría General de Agenda Urbana y Vivienda del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

d) La vigencia de la declaración de un ámbito territorial como «zona de mercado residencial tensionado» será de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente siguiendo el mismo procedimiento, cuando subsistan las circunstancias que motivaron tal declaración y previa justificación de las medidas y acciones públicas adoptadas para revertir o mejorar la situación desde la anterior declaración.
3. La declaración de una «zona de mercado residencial tensionado» establecida en el apartado anterior requerirá la elaboración de una
memoria que justifique, a través de datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente, incluyendo las dinámicas de formación de nuevos hogares, en condiciones que la hagan asequible, por producirse una de las dos circunstancias siguientes:

a) Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y
suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.

b) Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de
mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de
crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la CCAA correspondiente.

Precisiones:

1) Entendemos que la determinación de zonas tensionadas podrán ser desde distritos censales como micro zonas y hasta
zonas tan amplias como la totalidad de una CCAA.
2) La declaración de un barrio o un municipio como «zona tensionada» depende de cada una de las CCAA, incluyendo en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se estén estudiando estas zonas.

Ejemplos:
1. Si la renta media de una zona es de 2.400 euros mensuales por hogar, la suma del precio de la vivienda, por hipoteca o por alquiler,
más los gastos y suministros básicos, no podrían superar el 30% s/2.400 = 720 euros. En caso contrario, se declararía «zona de mercado residencial tensionado».
2. El precio de compra de una vivienda en una determinada CCAA en 2018 ascendió a 200.000 euros. En el supuesto de que el índice de precios de consumo de la citada CCAA acumulado de 2018 a 2023 fuera de un 15%, se declararía «zona de mercado residencial tensionado» si el crecimiento del precio acumulado superara el 18%, es decir, excediera de 236.000 euros.

CALIFICACIÓN FISCAL DE LAS OPERACIONES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES DESTINADAS A LA VIVIENDA

La Ley 12/2023 disp.final 2ª se titula «Incentivos fiscales aplicables en el IRPF a los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda». En el apartado V, se modifica la LIRPF art.23.2, con lo cual queda muy claro que la repercusión de la Ley 12/2023 en la determinación del rendimiento neto en el IRPF de los arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda se está refiriendo en el contexto de los «rendimientos del capital inmobiliario», no en el de dichos arrendamientos como «actividad económica».
Sin embargo, esta distinta calificación fiscal de los citados arrendamientos no es siempre fácil de determinar, por lo que es fundamental analizar esta distinción para que el arrendador de un inmueble destinado a vivienda conozca si las modificaciones establecidas en la Ley 12/2023 les afecta o no.

En la LIRPF art.27.1, se consideran rendimientos íntegros de actividades económicas aquellos que, procediendo del trabajo personal y
del capital conjuntamente, o de uno solo de estos factores, suponen por parte del contribuyente la ordenación por cuenta propia de los
medios de producción y de recursos humanos, o de uno de ambos, con la finalidad de intervenir en la producción o distribución de bienes o servicios.
La Ley enumera, sin carácter exhaustivo, las actividades extractivas, de fabricación, comercio o prestación de servicios, incluidas las de
artesanía, agrícolas, forestales, ganaderas, pesqueras, de construcción, mineras y el ejercicio de profesiones liberales, artísticas y deportivas.
Circunscribiéndonos al arrendamiento de inmuebles, la LIRPF art.27.2 establece que esta actividad se realiza como actividad empresarial únicamente si para el desempeño de la actividad se tiene, al menos, una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.
Por el contrario, cuando la actividad referida no cuente, al menos, con esa mínima organización, las rentas correspondientes deben calificarse de rendimientos del capital inmobiliario

1) El Tribunal Supremo entiende que la normativa del IRPF facilita un instrumento para delimitar la actividad empresarial de arrendamiento de inmuebles, lo que no impide que por otros medios distintos de los señalados se llegue a la conclusión de existencia de actividad económica (TS 2-2-12, EDJ 15819).
Querer reducir la actividad empresarial a la necesidad de tener empleados y local (desde 1-1-2015, solo empleados) no es correcto,
ya que la actividad empresarial se define por la actividad que se desarrolla, siendo la existencia de empleados o no un dato a tener en cuenta, pero no lo esencial, que consiste en la ordenación de medios para desarrollar una actividad de beneficio (TS 8-10-12, EDJ 246670).
En términos similares, AN 28-2-13, EDJ 19480.
2) El TEAC ha considerado que la concurrencia de las circunstancias relativas a local y persona contratada (desde 1-1-2015, solo el relativo a persona contratada) para entender que existe una actividad económica implican una presunción iuris tantum del ejercicio de la actividad, pues si no hay, por ejemplo, una carga de trabajo necesaria y suficiente para disponer de dichos elementos (local y trabajador) (desde 1-1-2015, solo trabajador), su concurrencia puede calificarse de innecesaria para la obtención de los ingresos. Es decir, se trata de requisitos materiales y no meramente formales, no siendo suficiente la concurrencia formal de dichos requisitos para que se considere que hay actividad económica. Son, por tanto, requisitos mínimos pero no necesariamente suficientes (TEAC 14-9-06; 7-4-10).
3) El TEAC 28-5-13 considera que debe mantenerse, por resultar así de la jurisprudencia del TS, el criterio que tradicionalmente ha venido manteniendo, a tenor del cual se entiende que la LIRPF, en su intento por objetivar la calificación del arrendamiento como actividad económica, determina que «únicamente» se califique como tal si concurren las dos circunstancias citadas (desde 1-1-2015, solo empleados) como indicativo de presencia de la necesidad de una infraestructura y organización de medios empresariales mínima, sin perjuicio de que si la citada infraestructura se muestra ficticia o artificial no surta efectos.

Precisiones:
1) Si el propietario de los locales (o viviendas) arrendados se da de alta como trabajador autónomo para la explotación de dicha actividad, no puede considerarse que la actividad se realiza como una actividad económica porque no cuenta con una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa (DGT CV 23-9-13).
2) Si la actividad es desarrollada por una comunidad de bienes, se considera una actividad económica cuando la persona empleada para el desempeño de la actividad sea un trabajador por cuenta ajena sujeto al régimen general de la Seguridad Social y en ningún caso uno de los propios comuneros (DGT CV 8-6-07; CV 7-3-19).
3) Las circunstancias que determinan que el arrendamiento de bienes inmuebles genera «rendimientos del capital inmobiliario» o «rendimientos de actividades económicas» deben valorarse de forma separada respecto de la actividad desarrollada por cada uno de los cónyuges sobre los bienes de los que sean únicos propietarios y respecto de la actividad desarrollada a través de comunidades de bienes, por compartir la propiedad de los inmuebles (DGT CV16-2-16).
4) Contar para el desempeño de la actividad con, al menos, una persona empleada con contrato calificado como laboral por la normativa vigente, es uno de los requisitos que el IRPF exige para entender que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica. Esta exigencia es fácil de probar a través del contrato laboral firmado por las partes. No obstante, se entiende que no se cumple este requisito:
– En el supuesto de arrendamiento del inmueble a través de una empresa de servicios o en la gestión directa por el propietario del arrendamiento prestando ciertos servicios a través de una empresa de servicios (DGT CV 7-8-18).
– Si la persona empleada es un profesional, ya que no habría contrato laboral (DGT CV 22-9-16). Así ocurre, por ejemplo, en el caso de un administrador de fincas (DGT 5-11-93).
– Si se trata de un empleado de finca urbana (conserje), pues el mismo no presta servicios relacionados con la gestión de la actividad de arrendamiento de inmuebles propiamente dicha (DGT CV 27-5-09; CV 29-1-13).
– Cuando los socios, titulares del 100% del capital de la entidad, contratan al hijo que convive con ellos, salvo prueba en contrario de la inexistencia de control efectivo de la sociedad (DGT CV 28-2-13), al no existir una relación laboral, sino mercantil. Por el mismo motivo en el caso de socios cuya participación en una sociedad mercantil de capital sea igual o superior al 50% (DGT CV 28-2-13).
5) El contrato laboral de la persona empleada que se exige para entender que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica debe ser a jornada completa, entendiendo por tal la establecida en el convenio de aplicación o, en su defecto, la jornada ordinaria máxima legal (DGT CV 2-12-05).
Por lo tanto:
– No se cumple con este requisito cuando se dispone de dos personas contratadas a media jornada (DGT 8-2-01), o si el socio dado de alta en el RETA realiza su actividad a jornada completa y mediante retribución fija mensual, pues en este caso debe existir un contrato de naturaleza laboral (DGT CV 2-12-05; CV 18-1-06).
– Si la persona empleada está contratada con un contrato en prácticas, solo se entienda cumplido este requisito si tal contrato es calificado como laboral por la normativa laboral vigente y es a jornada completa (DGT CV 30-12-08).
– Si para la actividad de arrendamiento de inmuebles se cuenta con una persona contratada a tiempo parcial, pero el Juzgado de lo Social declara que debe entenderse que la persona empleada lo estaba a tiempo completo, el arrendamiento debe calificarse como «actividad económica» y no como «rendimientos del capital inmobiliario» (DGT CV 21-5-07).
– Si la persona contratada a jornada completa para la ordenación de la actividad de arrendamiento se acoge a la jornada reducida por cuidado de hijos, solo si la normativa laboral vigente lleva a cabo una igualación o equiparación entre el contrato con jornada reducida por cuidado de menor y el establecido a jornada completa, se cumple el requisito relativo al personal contratado (DGT CV16-1-08).
– Cuando el trabajador haya sido contratado a jornada completa, esta exigencia se entiende cumplida con independencia que de
forma temporal pueda estar en situación de baja por enfermedad (DGT CV 6-4-17)

La LIRPF art.21.2 establece lo siguiente:
En todo caso, se incluirán como rendimientos del capital los provenientes de los bienes inmuebles, tanto rústicos como urbano, que no
se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente.
Por su parte, la LIRPF art.22.1 establece que:
Son rendimientos íntegros del capital inmobiliario, o lo que es lo mismo, rendimientos procedentes de la propiedad de inmuebles, rústicos o urbanos, o de derechos reales que recaigan sobre ellos, todos los que se deriven:
– del arrendamiento de tales inmuebles o derechos reales;
– de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre los mismos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza.
Habría que añadir: Y que no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente

Diferencias en el tratamiento fiscal de los rendimientos del capital inmobiliario respecto de los de la actividad económica

Los rendimientos son calificados como derivados del capital inmobiliario, siempre que los bienes y derechos de los que proceden, no se hallen afectos a actividades económicas realizadas por el contribuyente. Y es preciso delimitar ambas clases de rendimientos, ya que su tratamiento fiscal presenta diferencias sustanciales. Para ver la gran importancia que tiene esta delimitación, conviene subrayar las principales diferencias en el tratamiento fiscal de ambas clases de rendimientos, y que se ponen de manifiesto en el tratamiento de determinados gastos deducibles, en la limitación de algunos de ellos en la determinación del rendimiento neto, en las reducciones sobre el rendimiento neto previo para el cálculo del rendimiento neto definitivo, en la aplicación o no del régimen transitorio en el supuesto de transmisión del inmueble arrendado, etc.
Y entre las diferencias de las reducciones sobre el «rendimiento neto previo», se encuentra la aplicación o no de la L 12/2023 disp.final 2ª a partir del 1-1-2024, según se trate, respectivamente, de arrendamientos de inmuebles destinados a vivienda que dan lugar a «rendimientos de capital inmobiliario» o a «rendimientos de actividades económicas». Este distinto tratamiento fiscal debe ser conocido por el contribuyente para obrar en consecuencia, ya que, la diferencia entre «estar» como actividad económica o
«estar» en el contexto de los «rendimientos del capital inmobiliario» es muy tenue en algunos supuestos con una reducida infraestructura empresarial y, por ello, el contribuyente podría decidirse por «encauzar» su actividad de «arrendamiento de bienes inmuebles» por una u otra opción: que los rendimientos derivados del arrendamiento de inmuebles tenga la calificación de actividad económica o la calificación de rendimientos de capital inmobiliario.

Esquema General de las principales diferencias en el tratamiento fiscal de ambas clases de rendimientos por la actividad de arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda

TRATAMIENTO FISCAL
ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES	A) RENDIMIENTOS DE CAPITAL INMOBILIARIO	B) RENDIMIENTOS DE ACTIVIDADES ECONÓMICAS
DETERMINACIÓN DEL RENDIMIENTO NETO: Rendimientos íntegros Rendimiento mínimo en caso de parentesco.	Importe del arrendamiento. Ha lugar (reglas de imputación de rentas inmobiliarias).	Importe del arrendamiento. No ha lugar.
Gastos deducibles Intereses y conservación y reparación.	Límite: importe de los rendimientos íntegros.	No existe ningún límite.
Amortización inmueble	3% sobre el mayor de: – Valor catastral, sin incluir valor del suelo. – Coste de adquisición (incluyendo gastos y tributos inherentes), sin incluir la parte proporcional del suelo. Además, y en concepto de compensación, el importe que corresponda a la amortización del inmueble para los contratos de arrendamiento anteriores a 9-5-1985 que no tengan derecho a la revisión de la renta del contrato (LIRPF disp.trans.3ª).	Diferenciar: • Estimación directa normal: tablas del IS: coef. Lineal máximo el 2%; período años máximo 100. • Estimación directa simplificada: tabla específica: coef. lineal máximo, 3%; período máximo 68 años.
Saldos de dudoso cobro.	Saldos de dudoso cobro.	Equivaldría a «pérdidas por deterioro de los créditos derivados de las posibles insolvencias de los deudores».
Peculiaridad en gastos fiscalmente deducibles en el método de estimación directa simplificada	No ha lugar.	Aplicación del 7% sobre rendimiento neto positivo en concepto de provisiones y gastos de difícil justificación. Límite 2.000 euros.
REDUCCIÓN SOBRE EL RENDIMIENTO NETO PREVIO Por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda	– Hasta 31-12-2023: 60% s/ rendimiento neto previo. – Desde 1-1-2024: En su caso, aplicación de la L 12/2023 disp.final 2ª.	No ha lugar.
Por rendimientos irregulares: • Período de generación superior a 2 años.	• 30% sobre rendimientos netos «irregulares». • Cuantía máxima sobre la que se aplica: 300.000 euros. • Siempre que se imputen en un único período impositivo.	• 30% sobre rendimientos netos «irregulares». • Cuantía máxima sobre la que se aplica: 300.000 euros. • Siempre que se apliquen en un único período impositivo.
Por obtenerlos de forma notoriamente irregular.	• 30% sobre rendimientos netos «irregulares». • Cuantía máxima sobre la que se aplica: 300.000 euros. • Siempre que se imputen en un único período impositivo. • Se consideran exclusivamente los siguientes: o Los importes obtenidos por el traspaso o la cesión del contrato de arrendamiento de locales de negocio. o Las indemnizaciones percibidas del arrendatario, subarrendatario o cesionario por daños o desperfectos en el inmueble. o Los importes obtenidos por la constitución o cesión de derechos de uso o disfrute de carácter vitalicio.	• 30% sobre rendimientos netos «irregulares». • Cuantía máxima sobre la que se aplica: 300.000 euros. • Siempre que se apliquen en un único período impositivo. • Se consideran exclusivamente las siguientes: – Subvenciones de capital para la adquisición de elementos del inmovilizado no amortizables. – Premios literarios, artísticos o científicos que no gocen de exención en el IRPF. No se consideran premios, a estos efectos, las contraprestaciones económicas derivadas de la cesión de derechos de propiedad intelectual o industrial o que sustituyan a estos. – Indemnizaciones y ayudas por cese de actividad. – Las indemnizaciones percibidas en sustitución de derechos económicos de duración indefinida.
De cuantías fijas sobre el rendimiento neto.	No ha lugar.	Sí ha lugar.
Por inicio de actividad	No ha lugar.	Sí ha lugar.
TRANSMISIÓN DE INMUEBLES: aplicación del régimen transitorio (LIRPF disp.adic.9ª).	Sí ha lugar, en su caso, con limitaciones a partir del 1-1-2015.	No ha lugar, al estar el inmueble afecto a una actividad económica.

Ejemplo

El Sr. Arrendador tiene arrendado un inmueble destinado a viviendas. Los contratos de las citadas viviendas son del2-1-2024.Los ingresos íntegros y gastos deducibles en el ejercicio 2024 son los siguientes:

• Ingresos íntegros . . .. . . . . .. . . .. . . . . .. . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . 20.000 euros.
• Gastos deducibles:
Intereses de capitales ajenos .. . . . . .. . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . 3.400 euros.
Conservación y reparación. . .. . . . . .. . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . 2.100 euros.
– Otros gastos deducibles.. . . .. . . . . .. . . . . . . . .. . . . . .. . . . . . 6.400 euros.
De los ingresos íntegros percibidos, 1.200 euros corresponden a indemnizaciones que se consideran fiscalmente «reducibles» porque
son «obtenidos de forma notoriamente irregular».

El inmueble fue adquirido el 5-8-1981, siendo el coste de adquisición el siguiente:
– Precio de compra: 134.000 euros (desconociéndose la parte que corresponde al valor de construcción).
– IVA: 13.900 euros.
– Gastos de notaría, registro, comisiones, etc.: 5.000 euros.
El valor catastral asciende a 90.000 euros, de los que 31.400 euros corresponden al valor del suelo.
Determinar el «rendimiento neto previo» y el «rendimiento neto definitivo» de la actividad de «arrendamiento de bienes inmuebles»,
según que la misma se califique como «rendimiento de capital inmobiliario» o como «rendimiento de actividad económica» (el Sr. Arrendador aplica el porcentaje máximo de amortización permitido en ambas opciones).
En la actividad de arrendamiento de inmuebles ejercida por el Sr. Arrendador se dan las circunstancias establecidas en la LIRPF art.23.2.a) redacc.
Ley 12/2023 disp.final 2ª. Uno, por lo que la reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda será del 90%.
Por otra parte, no se dan los requisitos exigidos por la LIRPF art.32.2. para aplicar la reducción por cuantías fijas.

Solución:

Concepto	Determinación del rendimiento neto
Concepto	Rendimiento de capital inmobiliario	Rendimientos de actividad económica
Ingresos	20.000	20.000
A deducir:
Intereses de capitales ajenos.	3.400 (1)	3.400
Conservación y reparación	2.100 (1)	2.100
Amortización	2.986,60 (2)	1.991,06 (2)
Otros gastos deducibles.	6.400	6.400 (3)
«Rendimiento neto previo».	5.113,40	6.108,94
A deducir reducciones:
POR ARRENDAMIENTO INMUEBLES DESTINADOS A VIVIENDA	90% 5.113,40 = 4.602,06 (4)	No procede (4).
Por rendimientos irregulares.	30% 1.200 = 360 (5)	30% 1.200 = 360 (5)
Rendimiento neto minorado	151,34	5.748,94
Reducción por cuantías fijas.	No procede	No se dan los requisitos exigidos, según se indica en el ejemplo.
Rendimiento neto definitivo.	151,34	5.748,94

(1) No ha lugar a ninguna limitación, ya que la suma de los gastos por intereses y gastos de financiación y los gastos de conservación y reparación no excede (para cada bien) de la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos.

(2) Para la determinación del gasto correspondiente a la amortización del inmueble, el Sr. Arrendador aplicará, en el caso de que la actividad de arrendamiento se califique como «rendimiento de capital inmobiliario», el coeficiente del 3% al valor de construcción del coste de adquisición, por ser este mayor que el valor catastral. Para calcular la base de amortización, hay que determinar la proporción que representa la construcción sobre el total valor catastral:

90.000 – 31.400 = 58.600; (58.600/90.000) × 100 = 65,11%.

– Base de cálculo de la amortización = 65,11% (134.000 + 13.900 + 5.000) = 65,11% s/152.900 = 99.553,19 euros.

– Cuota de amortización = 3% s/99.553,19 = 2.986,60 euros.

En el supuesto de que la actividad del arrendamiento de bienes inmuebles se calificara como «actividad económica»:

Cuota de amortización = 2% s/99.553,19 = 1.991,06 euros.

(3) Lógicamente, entre los «otros gastos deducibles» debe figurar las retribuciones satisfechas, al menos, a una persona empleada con contrato laboral a jornada completa.

(4) En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, cuando dicha actividad se califique como «rendimiento de capital inmobiliario», el rendimiento neto positivo se reduce en un 90%, siempre que se den las circunstancias analizadas más adelante. No es aplicable cuando la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles se califique como «actividad económica».

(5) Como se observa, existe en este ejemplo una gran diferencia en el rendimiento neto definitivo de la actividad «arrendamiento de bienes inmuebles» según que esta se califique como «rendimiento de capital inmobiliario» o como «rendimiento de actividad económica». Concretamente, una diferencia de 5.748,94 – 151,34 = 5.597,60 euros.

Modificación de la LIRPF art. 23.2 por la Ley 12/2023 disp.final 2ª

Con efectos para los contratos de arrendamiento de viviendas celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, se introducen una serie de modificaciones en la LIRPF art.23.2, que se refiere a los distintos porcentajes de reducción del rendimiento neto positivo en los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda (dentro del contexto de «los rendimientos de capital inmobiliario»).
Estos porcentajes de reducción pueden ser del 90%, 70%, 60% o 50% , no figurando, pues, un único porcentaje de reducción del 60%, como se establecía con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023.

1. Los requisitos deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se
sigan cumpliendo los mismos.
2. Estas reducciones sólo resultarán aplicables sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos.
3. En ningún caso resultarán de aplicación las reducciones respecto de la parte de los «rendimientos netos positivos» derivada de ingresos no incluidos o de gastos indebidamente deducidos en la autoliquidación del contribuyente y que se regularicen en alguno de los procedimientos citados anteriormente, incluso cuando esas circunstancias hayan sido declaradas o aceptadas por el contribuyente durante la tramitación del procedimiento.
4. Tampoco resultarán de aplicación las reducciones en relación con aquellos contratos de arrendamiento que incumplan lo dispuesto en la LAU art.17.6 (determinación del importe de alquiler).
5. Las zonas de «mercado residencial tensionado» a las que afecta en las reducciones del 90% y 70%, serán las recogidas en la resolución que, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal en materia de vivienda, apruebe el Ministerio de Transportes,
Movilidad y Agenda urbana.

En los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 90% cuando concurran los siguientes requisitos:
1. se hubiera formalizado por el mismo arrendador un nuevo contrato de arrendamiento;
2. sobre una vivienda situada en una zona de «mercado residencial tensionado»;
3. la renta inicial se hubiera rebajado en más de un5%en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda (una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior).

En los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 70%cuando, no cumpliéndose los requisitos necesarios, se produzca alguna de las siguientes circunstancias:
• Supuesto 1: Que el contribuyente hubiera alquilado por primera vez la vivienda, siempre que esta:
– se encuentre situada en una zona de «mercado residencial tensionado»;
– el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.
Cuando existan varios arrendatarios de una misma vivienda, esta reducción se aplicará sobre la parte del rendimiento neto que proporcionalmente corresponda a los arrendatarios que cumplan los requisitos previstos.
• Supuesto 2: Cuando el arrendatario sea una Administración Pública o entidad sin fines lucrativas a las que sea de aplicación el régimen especial regulado en la Ley 49/2002 título II, de régimen fiscal de las entidades sin fines lucrativos y de los incentivos fiscales al mecenazgo, que destine la vivienda:

– al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda;
– o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica a que se refiere la Ley 19/2021, por la que se establece el ingreso mínimo vital;
– O cuando la vivienda esté acogida a algún programa público de vivienda o calificación en virtud del cual la Administración competente establezca una limitación en la renta del alquiler.

En los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo se reducirá en un 60% cuando, no cumpliéndose los requisitos anteriores, la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación en los términos previstos en el RIRPF art.41.1 que hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento.

Precisiones:
A estos efectos, tiene la consideración de rehabilitación las obras efectuadas en la vivienda que cumplan cualquiera de los siguientes requisitos:
– Que se trate de actuaciones subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el RD 233/2013,
por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación
urbanas 2013-2016.
– Que tengan por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, facha-
das o cubiertas y otras análogas, siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25% del precio de adquisición si se hubiese efectuado esta durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la vivienda en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la vivienda la parte proporcional correspondiente al suelo.

En los supuestos de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto se reducirá en un porcentaje del 50% en cualquier otro caso en que no se den las circunstancias indicadas anteriormente. Podríamos decir que es el porcentaje genérico, equivalente al del único porcentaje del 60% que se estableció en la LIRPF art.23.2 hasta la entrada en vigor de la Ley 12/2023.

IBI

La Ley 12/2023 disp.final 3ª modifica la LHL art.72.4, en relación con la desocupación de inmuebles, resultando de la siguiente manera:
– Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del impuesto.
A estos efectos, tendrá la consideración de inmueble desocupado con carácter permanente aquel que permanezca desocupado, de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años, conforme a los requisitos, medios de prueba y procedimiento que establezca la ordenanza fiscal, y pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial.
– El recargo podrá ser de hasta el 100%de la cuota líquida del impuesto cuando el período de desocupación sea superior a tres años, pudiendo modularse en función del período de tiempo de desocupación.
– Los ayuntamientos podrán aumentar el porcentaje de recargo que corresponda con arreglo a lo señalado anteriormente en hasta 50
puntos porcentuales adicionales (es decir, hasta un 150%) en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

El recargo, que se exigirá a los sujetos pasivos de este tributo, se devengará el 31 de diciembre y se liquidará anualmente por los ayuntamientos, una vez constatada la desocupación del inmueble en tal fecha, juntamente con el acto administrativo por el que esta se declare.
La declaración municipal como inmueble desocupado con carácter permanente exigirá la previa audiencia del sujeto pasivo y la acreditación por el Ayuntamiento de los indicios de desocupación, a regular en dicha ordenanza, dentro de los cuales podrán figurar los relativos a los datos del padrón municipal, así como los consumos de servicios de suministro.
Se considerarán justificadas las siguientes causas:
– el traslado temporal por razones laborales o de formación;
– el cambio de domicilio por situación de dependencia o razones de salud o emergencia social;
– inmuebles destinados a usos de vivienda de segunda residencia con un máximo de cuatro años de desocupación continuada;
– inmuebles sujetos a actuaciones de obra o rehabilitación, u otras circunstancias que imposibiliten su ocupación efectiva;
– que la vivienda esté siendo objeto de un litigio o causa pendiente de resolución judicial o administrativa que impida el uso y disposición de la misma;
– que se trate de inmuebles cuyos titulares, en condiciones de mercado, ofrezcan en venta, con un máximo de un año en esta situación,
o en alquiler, con un máximo de seis meses en esta situación.
En el caso de inmuebles de titularidad de alguna Administración Pública, se considerará también como causa justificada ser objeto el
inmueble de un procedimiento de venta o de puesta en explotación mediante arrendamiento.